Architecte DPLG · Paris 3e · 3e
Marais historique, pré-haussmannien, hôtels particuliers. Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l'Ordre d'Île-de-France, intervient à Paris 3e pour vos projets de rénovation complète, de la faisabilité jusqu'à la livraison.
Profil architectural
Le 3e arrondissement forme avec le 4e le cœur historique du Marais, l'un des ensembles architecturaux les mieux préservés d'Europe. Le bâti pré-haussmannien y domine : immeubles à pans de bois du XVIIe siècle, hôtels particuliers de la noblesse d'épée transformés en appartements au XXe, cours pavées et passages intérieurs qui révèlent la complexité du parcellaire médiéval. Rénover dans ce contexte exige une expertise architecturale qui va bien au-delà de la rénovation standard.
Le quartier Arts et Métiers, en limite nord du Marais, offre un profil légèrement différent : plus populaire historiquement, avec des immeubles haussmanniens Second Empire mêlés à des ateliers d'artisans reconvertis. La contrainte ABF y est toujours présente mais moins rigoureuse qu'autour de la Place des Vosges ou de l'Île Saint-Louis. C'est souvent dans ce secteur que les opportunités d'acquisition avec fort potentiel de rénovation se trouvent, à des prix encore inférieurs à ceux du cœur du Marais.
Le budget de rénovation dans le 3e varie de 1 500 à 2 500 €/m² selon le type de bien et sa localisation dans l'arrondissement. Les ateliers d'artistes ou les locaux mixtes reconvertis en appartements nécessitent souvent des budgets plus importants (création de tous les réseaux, isolation complète) mais offrent en contrepartie des volumes et une luminosité exceptionnels. Les appartements haussmanniens classiques du secteur Temple se rénovent dans des fourchettes plus standards.
La population du 3e est l'une des plus cosmopolites de Paris, avec une forte présence de la communauté créative internationale (designers, artistes, directeurs artistiques) et de la communauté juive ashkénaze historique du quartier. Cette population exigeante recherche des rénovations de qualité alliant respect du patrimoine et confort contemporain — un positionnement qui correspond exactement à l'approche de Teresa Lombardo.
Architecture & patrimoine
Rénover dans le Marais Nord, c'est travailler avec des bâtiments qui ont parfois 400 ans. Les hôtels particuliers du 3e — Hôtel de Guénégaud, Hôtel de Montmor, autour de la rue des Archives — ont été découpés en appartements au fil des siècles, créant des configurations uniques : appartements en enfilade sur deux façades, escaliers à vis médiévaux, caves voûtées accessibles depuis les appartements, poutres en chêne massif du XVIIe. Le PSMV impose des matériaux précis pour toute intervention extérieure (pierre de taille, zinc, menuiseries bois à profil historique) et requiert systématiquement l'accord de l'ABF avant tout chantier visible depuis la voie publique.
Époque dominante et style architectural. Le bâti du Paris 3e — Marais Nord est principalement issu de la période XVIe–XVIIe siècle, quelques haussmanniens en périphérie. Le style dominant — hôtels particuliers des XVIe–XVIIe siècles, immeubles médiévaux restaurés, architecture pré-haussmannienne — détermine les contraintes et les opportunités de chaque projet de rénovation. Les hauteurs sous plafond typiques varient de 2,70 à 4,00 m (très variable selon l'époque), offrant des possibilités très différentes selon les étages et les immeubles. C'est pourquoi Teresa Lombardo procède systématiquement à une analyse du bâti lors de sa première visite — la connaissance précise de l'époque de construction et des techniques employées conditionne toute la stratégie de rénovation.
Les atouts architecturaux du Paris 3e — Marais Nord. Bâti exceptionnel — hôtels particuliers, cours pavées, poutres apparentes d'époque, planchers XVIIe. Secteur le plus prisé de Paris pour les amateurs d'architecture ancienne et d'authenticité. Ces caractéristiques sont des leviers de valorisation que Teresa Lombardo exploite systématiquement dans ses projets : mettre en valeur ce qui est authentique (planchers anciens, moulures, cheminées) et moderniser ce qui doit l'être (réseaux techniques, isolation, salle de bain) sans jamais sacrifier le caractère du bâtiment.
Les contraintes spécifiques à connaître. PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) — réglementation parmi les plus strictes de France. Par ailleurs, configurations atypiques des anciens hôtels particuliers — redistributions complexes. Ces contraintes ne sont pas des obstacles insurmontables — elles font partie du contexte parisien que tout architecte expérimenté sait anticiper et gérer. Teresa Lombardo a acquis une connaissance fine des règles et des interlocuteurs propres à chaque secteur de Paris, ce qui lui permet de constituer des dossiers solides et d'éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Budget & projets
Le marché immobilier du Paris 3e se situe entre 11 000 à 16 000 €/m². À ces prix d'acquisition, une rénovation complète représente un investissement complémentaire de 1 600 à 3 000 €/m² TTC — hors honoraires d'architecte (10–15 % du montant HT des travaux). Ce budget intègre tous les corps d'état : gros œuvre éventuel, électricité mise aux normes NF C 15-100, plomberie, isolation phonique, revêtements de sol, peintures et finitions.
Les projets les plus fréquents dans ce secteur. Teresa Lombardo intervient dans le Paris 3e principalement sur trois types de projets. D'abord, la rénovation complète d'appartements haussmanniens ou anciens en vue d'une résidence principale — l'objectif est de créer un espace contemporain sans sacrifier les éléments patrimoniaux. Ensuite, la rénovation pour la location meublée haut de gamme (LMNP) — avec une optimisation du rapport qualité d'exécution / budget pour maximiser la rentabilité. Enfin, les projets de reconfiguration des volumes — ouvertures de murs porteurs, création de doubles espaces, transformation de combles — qui nécessitent impérativement l'intervention d'un architecte DPLG pour les études structurelles et les dossiers copropriété.
Tableau des budgets types 2026.
| Type de projet | Budget TTC | Délai chantier |
|---|---|---|
| Rafraîchissement (peinture, sols, sdb) | 15 000 – 30 000 € | 3 – 5 semaines |
| Rénovation partielle (cuisine + sdb + finitions) | 35 000 – 70 000 € | 6 – 10 semaines |
| Rénovation complète tous corps d'état | 80 000 – 180 000 € | 12 – 20 semaines |
| Rénovation + reconfig. structurelle | 120 000 – 250 000 € | 16 – 28 semaines |
* Hors honoraires architecte DPLG (10–15 % du montant HT des travaux). Source : projets Teresa Lombardo, 2024–2026.
La plus-value d'une rénovation architecturale. À Paris 3e, un appartement bien rénové par un architecte DPLG se revend en moyenne 15 à 30 % plus cher qu'un appartement comparable non rénové ou mal rénové. La cohérence du projet — des volumes repensés, des matériaux de qualité, une finition irréprochable — est la signature d'une architecture professionnelle que les acheteurs savent identifier et valoriser. Pour mémoire, les honoraires d'architecte représentent 10–15 % du montant HT des travaux — un investissement qui génère en moyenne 2 à 4 fois sa valeur en plus-value à la revente.
Contraintes réglementaires
L'Architecte des Bâtiments de France dans votre projet. Les contraintes ABF dans le Paris 3e — Marais Nord sont très élevée — secteur sauvegardé du Marais (PSMV), ABF systématique sur tout travaux extérieur. L'intervention de l'ABF se matérialise concrètement lors de tous les travaux affectant l'aspect extérieur d'un bien dans une zone protégée : remplacement de fenêtres, ravalement, création d'ouvertures en façade, pose de climatisation visible depuis la rue. Dans ces situations, un dossier architectural soigné — plans, notices, photomontages — est indispensable pour obtenir l'avis favorable de l'ABF dans les meilleurs délais. Teresa Lombardo constitue ce type de dossier régulièrement et connaît les attentes précises de chaque ABF parisien selon le secteur.
Copropriété et travaux structurels. Dans les immeubles en copropriété du Paris 3e, les travaux impactant les parties communes ou la structure de l'immeuble — ouverture d'un mur porteur, création de trémie d'escalier, modification d'une colonne montante — nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Teresa Lombardo prend en charge l'ensemble de cette procédure : constitution du dossier technique (note de calcul BET, plans avant-après, descriptif des travaux), présentation en AG si nécessaire, et gestion des délais légaux. Cette maîtrise procédurale est l'un des avantages concrets d'une mission d'architecte DPLG par rapport à un architecte d'intérieur non habilité.
Le diagnostic amiante et plomb. Dans les bâtiments construits avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux (DAT) est obligatoire. Dans les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb (CREP) est requis. Ces diagnostics conditionnent les techniques d'intervention et peuvent significativement impacter le budget si de l'amiante ou du plomb est détecté. Teresa Lombardo intègre systématiquement ces diagnostics dans sa phase d'études préalables et travaille avec des entreprises certifiées désamiantage et déplombage quand nécessaire.
Pour aller plus loin. Notre guide rénovation appartement ancien Paris détaille les aspects techniques et budgétaires spécifiques. Et évaluer votre projet avec un architecte vous permet d'obtenir une première estimation personnalisée pour votre projet dans le Paris 3e. La première visite sur site est gratuite et sans engagement.
Architecte DPLG
Teresa Lombardo est architecte DPLG · HMONP et ingénieur civil de formation, inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France. Elle intervient dans le Paris 3e depuis 2017 et y a réalisé plusieurs projets de référence — appartements anciens, studios, rénovations complètes.
Pourquoi choisir un architecte DPLG plutôt qu'un architecte d'intérieur ou une entreprise générale dans le Paris 3e ? La réponse dépend du projet. Pour une rénovation purement décorative (peinture, sols, cuisine sans modification structurelle), un architecte d'intérieur ou une entreprise générale peut suffire. Dès que le projet touche à la structure — ouverture d'un mur porteur, création de mezzanine, modification d'une trémie — seul l'architecte DPLG peut signer les plans techniques et engager sa responsabilité décennale. Dans le Paris 3e, où les contraintes réglementaires sont très élevée — secteur sauvegardé du Marais (PSMV), ABF systématique sur tout travaux extérieur, la présence d'un architecte DPLG est également un atout considérable pour les dossiers ABF et copropriété.
La méthode de Teresa Lombardo. Chaque projet commence par une première visite gratuite sur site. Cette visite diagnostique — 1h à 2h selon la complexité — permet d'identifier les contraintes réglementaires et structurelles, d'évaluer le potentiel de transformation, et de poser les bases d'un programme de travaux réaliste. Un devis détaillé poste par poste est remis dans les 10 jours. La mission complète de maîtrise d'œuvre couvre la conception, les dossiers administratifs, la consultation des entreprises et le suivi de chantier. Les honoraires représentent 10–15 % du montant HT des travaux.
Zone d'intervention. Teresa Lombardo intervient dans l'ensemble des arrondissements parisiens et dans les communes d'Île-de-France : Paris 4e (Marais Sud), Paris 2e, Paris 10e, Saint-Germain-en-Laye, Vincennes, Neuilly-sur-Seine. Secteurs voisins : Paris 4e (Marais Sud), Paris 2e, Paris 10e.
Questions fréquentes
Le 3e est en grande partie couvert par le PSMV du Marais (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), qui classe les immeubles selon différentes catégories de protection. Les immeubles classés (catégorie 1) doivent être restaurés à l'identique ; les immeubles à conserver (catégorie 2) peuvent faire l'objet de transformations sous contrôle ABF. Dans les deux cas, tout dossier de travaux est soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France avant instruction. Teresa Lombardo connaît parfaitement ces procédures et prépare des dossiers complets qui obtiennent l'accord dès le premier dépôt.
Les immeubles à pans de bois du XVIIe siècle dans le 3e présentent des défis techniques spécifiques : structures fragiles nécessitant une vérification par un bureau d'études bois, planchers anciens potentiellement insuffisants pour les charges modernes, isolation thermique quasi inexistante à l'origine. La rénovation doit préserver les éléments classés (colombages visibles, poutres apparentes) tout en modernisant les installations. Teresa Lombardo travaille avec des charpentiers spécialisés en restauration du bâti ancien pour ces projets.
Oui, dans la mesure où la cloison à abattre n'est pas classée et où l'appartement se situe dans un immeuble de catégorie 2 du PSMV (transformations possibles sous contrôle). La cuisine ouverte sur séjour est l'une des modifications les plus demandées dans le Marais, notamment pour les appartements de 40 à 70 m² dont la cuisine fermée réduisait l'espace de vie. Un diagnostic préalable sur la nature porteuse ou non de la cloison est systématiquement réalisé, suivi d'une consultation ABF si nécessaire.
La rentabilité locative brute dans le 3e se situe entre 3,5 et 5 % selon le type de location. En location nue longue durée, les loyers plafonnés par l'encadrement des loyers parisiens limitent la rentabilité (25 à 35 €/m²). En revanche, la location meublée de courte durée (sous plateforme type Airbnb, soumise à déclaration mairie) peut atteindre 50 à 80 €/m² de recette journalière pour un appartement de caractère bien rénové dans le Marais, avec des taux d'occupation de 75 à 85 % sur l'année. Teresa Lombardo peut vous conseiller sur l'optimisation de la configuration pour l'un ou l'autre usage.
La restauration des éléments patrimoniaux est souvent l'investissement le plus rentable dans le Marais. Un parquet en chêne massif du XVIIe siècle ponçé et vitrifié coûte 40 à 70 €/m², pour une valeur ajoutée perçue bien supérieure. Une cheminée en marbre restaurée (rejointoyage, réfection du marbre) représente 1 500 à 4 000 € selon l'état. Les stucs et moulures restaurés par un staffeur spécialisé : 80 à 150 €/m². Ces investissements sont systématiquement rentabilisés par la valorisation à la revente ou l'augmentation du loyer.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais est la réglementation la plus exigeante de Paris. Tout travaux visible depuis la voie publique nécessite une autorisation de travaux délivrée par la mairie après avis de l'ABF. Les matériaux sont précisément définis (pierre de taille, zinc, bois pour les menuiseries) et les dérogations sont rares. Un dossier bien constitué — par un architecte DPLG ayant l'habitude de ce type de procédure — est la condition pour obtenir l'autorisation dans des délais raisonnables. Teresa Lombardo a déposé plusieurs dossiers dans le secteur sauvegardé du Marais.
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