Architecte DPLG · Paris 2e · 2e
Haussmannien, passages couverts classés MH. Teresa Lombardo, architecte DPLG HMONP inscrite à l'Ordre d'Île-de-France, intervient à Paris 2e pour vos projets de rénovation complète, de la faisabilité jusqu'à la livraison.
Profil architectural
Le 2e arrondissement est l'un des plus petits de Paris mais aussi l'un des plus denses en patrimoine architectural exceptionnel. Le quartier Montorgueil, les passages couverts (Galerie Vivienne, Passage des Panoramas) et le secteur Sentier forment un tissu haussmannien et Second Empire d'une grande cohérence, avec des contraintes patrimoniales sérieuses qui exigent l'expertise d'une architecte DPLG maîtrisant les procédures ABF.
La particularité du 2e réside dans sa mixité fonctionnelle historique : d'anciens locaux de presse (secteur Bonne Nouvelle), d'ex-ateliers du Sentier reconvertis en lofts, et des appartements bourgeois traditionnels cohabitent dans des immeubles parfois complexes à rénover. Les planchers anciens, les escaliers classés et les façades sous périmètre ABF imposent un niveau d'expertise architectural que seul un professionnel inscrit à l'Ordre peut garantir.
Le budget de rénovation dans le 2e est plus élevé que dans les arrondissements périphériques : de 1 400 à 2 200 €/m² selon le type de bien. Les appartements haussmanniens avec éléments classés (parquet, cheminée, escalier) nécessitent des artisans spécialisés plus coûteux mais qui garantissent une valorisation proportionnelle. Le prix de l'immobilier dans le 2e (9 000 à 14 000 €/m²) justifie largement ces budgets de rénovation ambitieux.
La demande sur le 2e est portée par des profils très précis : bobos parisiens cherchant un pied-à-terre de caractère proche des passages couverts, investisseurs en location meublée touristique (Airbnb) dans le secteur Sentier, et professionnels libéraux souhaitant un appartement atypique. Teresa Lombardo connaît parfaitement les enjeux du secteur sauvegardé et la façon de présenter un dossier ABF qui obtient un avis favorable.
Architecture & patrimoine
Le 2e est l'arrondissement haussmannien le plus pur de Paris — construit presque entièrement sous Napoléon III entre 1855 et 1870, il offre une homogénéité architecturale rare. La Bourse du Commerce et ses alentours concentrent des immeubles de rapport classiques aux façades soignées, avec des cours intérieures souvent bien entretenues. Le quartier du Sentier a connu une reconversion spectaculaire depuis 2015 : d'anciens ateliers textiles des étages supérieurs sont devenus des lofts et des appartements atypiques avec de grandes baies industrielles — des biens exigeant une approche architecturale spécifique pour concilier le caractère industriel originel et les exigences du confort résidentiel.
Époque dominante et style architectural. Le bâti du Paris 2e est principalement issu de la période Second Empire (1855–1870). Le style dominant — immeubles haussmanniens de pur style, anciens locaux commerciaux reconvertis en résidentiel, passages couverts — détermine les contraintes et les opportunités de chaque projet de rénovation. Les hauteurs sous plafond typiques varient de 2,80 à 3,20 m, offrant des possibilités très différentes selon les étages et les immeubles. C'est pourquoi Teresa Lombardo procède systématiquement à une analyse du bâti lors de sa première visite — la connaissance précise de l'époque de construction et des techniques employées conditionne toute la stratégie de rénovation.
Les atouts architecturaux du Paris 2e. Arrondissement le plus petit de Paris — forte cohérence architecturale haussmannienne. Marché immobilier dynamique, forte demande locative (Sentier, start-up nation). Ces caractéristiques sont des leviers de valorisation que Teresa Lombardo exploite systématiquement dans ses projets : mettre en valeur ce qui est authentique (planchers anciens, moulures, cheminées) et moderniser ce qui doit l'être (réseaux techniques, isolation, salle de bain) sans jamais sacrifier le caractère du bâtiment.
Les contraintes spécifiques à connaître. Nombreux anciens commerces en rez-de-chaussée reconvertis en logements — configurations atypiques. Par ailleurs, passages couverts classés (vivienne, panoramas) — contraintes sur les devantures. Ces contraintes ne sont pas des obstacles insurmontables — elles font partie du contexte parisien que tout architecte expérimenté sait anticiper et gérer. Teresa Lombardo a acquis une connaissance fine des règles et des interlocuteurs propres à chaque secteur de Paris, ce qui lui permet de constituer des dossiers solides et d'éviter les mauvaises surprises en cours de chantier.
Budget & projets
Le marché immobilier du Paris 2e se situe entre 9 000 à 13 000 €/m². À ces prix d'acquisition, une rénovation complète représente un investissement complémentaire de 1 400 à 2 400 €/m² TTC — hors honoraires d'architecte (10–15 % du montant HT des travaux). Ce budget intègre tous les corps d'état : gros œuvre éventuel, électricité mise aux normes NF C 15-100, plomberie, isolation phonique, revêtements de sol, peintures et finitions.
Les projets les plus fréquents dans ce secteur. Teresa Lombardo intervient dans le Paris 2e principalement sur trois types de projets. D'abord, la rénovation complète d'appartements haussmanniens ou anciens en vue d'une résidence principale — l'objectif est de créer un espace contemporain sans sacrifier les éléments patrimoniaux. Ensuite, la rénovation pour la location meublée haut de gamme (LMNP) — avec une optimisation du rapport qualité d'exécution / budget pour maximiser la rentabilité. Enfin, les projets de reconfiguration des volumes — ouvertures de murs porteurs, création de doubles espaces, transformation de combles — qui nécessitent impérativement l'intervention d'un architecte DPLG pour les études structurelles et les dossiers copropriété.
Tableau des budgets types 2026.
| Type de projet | Budget TTC | Délai chantier |
|---|---|---|
| Rafraîchissement (peinture, sols, sdb) | 15 000 – 30 000 € | 3 – 5 semaines |
| Rénovation partielle (cuisine + sdb + finitions) | 35 000 – 70 000 € | 6 – 10 semaines |
| Rénovation complète tous corps d'état | 80 000 – 180 000 € | 12 – 20 semaines |
| Rénovation + reconfig. structurelle | 120 000 – 250 000 € | 16 – 28 semaines |
* Hors honoraires architecte DPLG (10–15 % du montant HT des travaux). Source : projets Teresa Lombardo, 2024–2026.
La plus-value d'une rénovation architecturale. À Paris 2e, un appartement bien rénové par un architecte DPLG se revend en moyenne 15 à 30 % plus cher qu'un appartement comparable non rénové ou mal rénové. La cohérence du projet — des volumes repensés, des matériaux de qualité, une finition irréprochable — est la signature d'une architecture professionnelle que les acheteurs savent identifier et valoriser. Pour mémoire, les honoraires d'architecte représentent 10–15 % du montant HT des travaux — un investissement qui génère en moyenne 2 à 4 fois sa valeur en plus-value à la revente.
Contraintes réglementaires
L'Architecte des Bâtiments de France dans votre projet. Les contraintes ABF dans le Paris 2e sont modérée — périmètre Palais Brongniart, secteur Vivienne protégé. L'intervention de l'ABF se matérialise concrètement lors de tous les travaux affectant l'aspect extérieur d'un bien dans une zone protégée : remplacement de fenêtres, ravalement, création d'ouvertures en façade, pose de climatisation visible depuis la rue. Dans ces situations, un dossier architectural soigné — plans, notices, photomontages — est indispensable pour obtenir l'avis favorable de l'ABF dans les meilleurs délais. Teresa Lombardo constitue ce type de dossier régulièrement et connaît les attentes précises de chaque ABF parisien selon le secteur.
Copropriété et travaux structurels. Dans les immeubles en copropriété du Paris 2e, les travaux impactant les parties communes ou la structure de l'immeuble — ouverture d'un mur porteur, création de trémie d'escalier, modification d'une colonne montante — nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Teresa Lombardo prend en charge l'ensemble de cette procédure : constitution du dossier technique (note de calcul BET, plans avant-après, descriptif des travaux), présentation en AG si nécessaire, et gestion des délais légaux. Cette maîtrise procédurale est l'un des avantages concrets d'une mission d'architecte DPLG par rapport à un architecte d'intérieur non habilité.
Le diagnostic amiante et plomb. Dans les bâtiments construits avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux (DAT) est obligatoire. Dans les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb (CREP) est requis. Ces diagnostics conditionnent les techniques d'intervention et peuvent significativement impacter le budget si de l'amiante ou du plomb est détecté. Teresa Lombardo intègre systématiquement ces diagnostics dans sa phase d'études préalables et travaille avec des entreprises certifiées désamiantage et déplombage quand nécessaire.
Pour aller plus loin. Notre guide appartements haussmanniens Paris détaille les aspects techniques et budgétaires spécifiques. Et démarrer votre projet de rénovation vous permet d'obtenir une première estimation personnalisée pour votre projet dans le Paris 2e. La première visite sur site est gratuite et sans engagement.
Architecte DPLG
Teresa Lombardo est architecte DPLG · HMONP et ingénieur civil de formation, inscrite à l'Ordre des architectes d'Île-de-France. Elle intervient dans le Paris 2e depuis 2017 et y a réalisé plusieurs projets de référence — appartements anciens, studios, rénovations complètes.
Pourquoi choisir un architecte DPLG plutôt qu'un architecte d'intérieur ou une entreprise générale dans le Paris 2e ? La réponse dépend du projet. Pour une rénovation purement décorative (peinture, sols, cuisine sans modification structurelle), un architecte d'intérieur ou une entreprise générale peut suffire. Dès que le projet touche à la structure — ouverture d'un mur porteur, création de mezzanine, modification d'une trémie — seul l'architecte DPLG peut signer les plans techniques et engager sa responsabilité décennale. Dans le Paris 2e, où les contraintes réglementaires sont modérée — périmètre Palais Brongniart, secteur Vivienne protégé, la présence d'un architecte DPLG est également un atout considérable pour les dossiers ABF et copropriété.
La méthode de Teresa Lombardo. Chaque projet commence par une première visite gratuite sur site. Cette visite diagnostique — 1h à 2h selon la complexité — permet d'identifier les contraintes réglementaires et structurelles, d'évaluer le potentiel de transformation, et de poser les bases d'un programme de travaux réaliste. Un devis détaillé poste par poste est remis dans les 10 jours. La mission complète de maîtrise d'œuvre couvre la conception, les dossiers administratifs, la consultation des entreprises et le suivi de chantier. Les honoraires représentent 10–15 % du montant HT des travaux.
Zone d'intervention. Teresa Lombardo intervient dans l'ensemble des arrondissements parisiens et dans les communes d'Île-de-France : Paris 1er, Paris 3e, Paris 9e, Saint-Germain-en-Laye, Vincennes, Neuilly-sur-Seine. Secteurs voisins : Paris 1er, Paris 3e, Paris 9e.
Questions fréquentes
Le 2e arrondissement est en partie sous périmètre de protection des Architectes des Bâtiments de France, notamment côté Marais (secteur sauvegardé) et autour des passages couverts classés. Concrètement, cela signifie que tout travaux visible depuis la rue — remplacement de fenêtres, ravalement de façade, modification de devanture — nécessite un avis de l'ABF qui peut être prescripteur sur les matériaux et les coloris. Pour les travaux intérieurs, ces contraintes ne s'appliquent généralement pas. Teresa Lombardo maîtrise ces procédures et prépare les dossiers pour obtenir un avis favorable dès le premier dépôt.
Le changement de destination (local commercial vers habitation) est possible dans le 2e mais encadré par des règles strictes du PLU de Paris. Il nécessite un permis de construire modificatif mentionnant le changement de destination, et peut être soumis à compensation dans certains secteurs (obligation de créer des surfaces commerciales équivalentes ailleurs). Teresa Lombardo réalise l'analyse de faisabilité réglementaire et le montage du dossier de permis. Ce type de transformation offre d'excellentes opportunités d'acquisition à prix réduit avec fort potentiel de valorisation.
La transformation d'un ancien atelier du Sentier (souvent grand plateau de 80 à 200 m², hauteur 3,50 à 5 m) en appartement représente un budget de 1 600 à 2 200 €/m² hors acquisition. Ce budget inclus la création de toutes les cloisons, l'ensemble des réseaux (électricité, plomberie, chauffage), l'isolation thermique et phonique, et les finitions. La valeur de revente de ces appartements atypiques, rares sur le marché, dépasse systématiquement 12 000 €/m², justifiant l'investissement initial.
Le 2e arrondissement affiche parmi les loyers les plus élevés de Paris pour les biens de caractère. Un appartement haussmannien de 60 m² entièrement rénové dans le secteur Montorgueil se loue 2 000 à 2 400 €/mois en location nue, soit 33 à 40 €/m². En location meublée (régime LMNP), les loyers atteignent 2 800 à 3 500 €/mois pour un bien bien situé et bien présenté. La demande est soutenue par la proximité des grandes entreprises du 2e (finance, médias, tech) et des touristes.
Les appartements situés dans les passages couverts classés (Galerie Vivienne, Passage des Panoramas, Passage Choiseul) ou dans les immeubles qui les jouxtent sont soumis à des règles patrimoniales strictes. Toute intervention sur les éléments en lien avec le passage (fenêtres côté passage, matériaux de façade, menuiseries) nécessite l'accord préalable de l'ABF et parfois de l'UDAP (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine). En revanche, l'intérieur de l'appartement est libre de toute contrainte patrimoniale et peut être rénové librement.
Les anciens ateliers textiles du Sentier reconvertis en logements présentent des configurations atypiques : grands plateaux, baies vitrées industrielles, structures béton ou métal apparents. Ces caractéristiques sont des atouts architecturaux à exploiter — lumière, volumes, caractère industriel — mais demandent une approche spécifique. Teresa Lombardo vérifie systématiquement la conformité des copropriétés lors de la reconversion et s'assure que les destinations locatives sont légalement etablies avant tout projet.
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