Guides rénovation appartement
Paris

L'architecte DPLG (Diplômé Par Le Gouvernement) est titulaire d'un titre protégé par la loi, inscrit à l'Ordre des Architectes, et habilité à signer les permis de construire et les déclarations préalables. Il engage sa responsabilité décennale sur ses plans et peut assumer la maîtrise d'œuvre — c'est le titre HMONP (Habilitation à la Maîtrise d'Œuvre en son Nom Propre). Le maître d'œuvre non-architecte peut coordonner un chantier mais ne peut ni signer les documents d'urbanisme ni engager sa responsabilité décennale sur la conception. À Paris, où les projets touchent fréquemment aux murs porteurs, à l'ABF et aux dossiers de copropriété, le recours à un architecte DPLG apporte une sécurité juridique et technique que le maître d'œuvre non-architecte ne peut pas garantir.

Pour une mission complète de maîtrise d'œuvre (conception, plans, dossiers administratifs, consultation des entreprises, suivi de chantier et réception), les honoraires d'architecte DPLG représentent généralement 10 à 15 % du montant HT des travaux. Pour un appartement de 80 m² avec un budget travaux de 120 000 € HT, cela représente 12 000 à 18 000 € d'honoraires. Des missions partielles (conception seule, ou suivi de chantier seul) sont également possibles à des tarifs proportionnellement réduits. La première visite diagnostique sur site est gratuite et sans engagement chez Teresa Lombardo.

Dans la majorité des cas, non. Les travaux intérieurs (redistribution des cloisons, réfection de la salle de bain, nouvelle cuisine, parquet) ne nécessitent ni permis de construire ni déclaration préalable. En revanche, dès que les travaux modifient l'aspect extérieur du bâtiment (remplacement de fenêtres, fermeture d'un balcon, création d'une ouverture en façade), une déclaration préalable de travaux est obligatoire, avec l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France si le bien est dans un périmètre protégé. Un permis de construire est requis si la surface plancher créée dépasse 20 m² en intérieur (création d'une mezzanine importante, par exemple).

La responsabilité décennale est une garantie légale (article 1792 du Code civil) qui couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Un architecte DPLG engage sa responsabilité décennale sur la conception des travaux structurels qu'il a conçus et signés. Concrètement : si une ouverture de mur porteur mal calculée provoque des fissures dans les 8 ans suivant la réception, c'est l'assurance décennale de l'architecte qui couvre les réparations. Ni un décorateur d'intérieur, ni un maître d'œuvre non-architecte, ni l'entreprise seule ne peuvent garantir cette couverture sur la conception.

La réponse dépend principalement de trois facteurs : l'état des réseaux (électricité, plomberie), l'usage prévu (résidence principale vs investissement locatif), et le budget disponible. Si l'électricité date d'avant 1975 et ne respecte pas la norme NF C 15-100, une rénovation partielle qui ne touche pas aux réseaux est souvent une fausse économie — on y reviendra dans 3 ans. À l'inverse, pour un investissement locatif avec un budget contraint, une rénovation ciblée sur les postes à fort impact locatif (salle de bain + cuisine + sol) peut générer un retour sur investissement plus rapide qu'une rénovation complète. Teresa Lombardo pose cette question systématiquement lors de la première visite et propose un scénario adapté à chaque situation.

C'est techniquement possible pour des travaux partiels (une pièce après l'autre), mais fortement déconseillé pour une rénovation complète. Un chantier parisien génère de la poussière, du bruit (interdit entre 20h et 7h et le dimanche), des risques électriques pendant la phase de mise aux normes, et une absence temporaire d'eau et de gaz. Pour une rénovation complète de 80 m², la durée moyenne du chantier est de 12 à 20 semaines — il est souvent préférable de se reloger pendant cette période pour la qualité d'exécution et le bien-être des occupants. Teresa Lombardo intègre ce paramètre dans le planning dès la phase de conception.

La durée se divise en deux phases : la phase amont (conception, dossiers administratifs, consultation des entreprises) et la phase chantier. La phase amont dure en général 6 à 12 semaines pour un projet standard, 3 à 6 mois si un dossier ABF ou une AG de copropriété est nécessaire. La phase chantier dure 6 à 8 semaines pour un appartement de 50 m², 12 à 20 semaines pour 100 m², et jusqu'à 30 semaines pour un chantier complexe avec restructuration. Au total, de la première visite à la livraison, comptez 4 à 8 mois pour un projet courant, et 10 à 14 mois si le projet implique des dossiers administratifs lourds.

L'amiante a été utilisé dans les matériaux de construction jusqu'en 1997 — isolants, colles de carrelage, joints d'étanchéité, dalles de sol vinyles. Pour tout bien construit avant cette date, un Diagnostic Amiante avant Travaux (DAT) est obligatoire. Si de l'amiante est détecté, les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées désamiantage avec des protocoles spécifiques. Le plomb est présent dans les peintures des logements construits avant 1949. Un CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire. Ces diagnostics peuvent allonger les délais de 2 à 6 semaines et renchérir le budget de 5 000 à 30 000 € selon l'étendue de la contamination. Teresa Lombardo les intègre systématiquement dans ses études préalables.

Plusieurs dispositifs coexistent selon le profil du propriétaire. Pour une résidence principale : le prêt travaux bancaire (7–15 ans, taux fixe), l'éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour les travaux d'amélioration énergétique), et MaPrimeRénov' (aide directe de l'État pour l'isolation et le chauffage, cumulable avec les Certificats d'Économies d'Énergie). Pour un investissement locatif : les travaux sont déductibles des revenus fonciers en régime réel, ou amortissables sur 7 à 10 ans en LMNP au régime réel simplifié. Pour les copropriétés, l'ANAH propose des aides aux travaux de rénovation thermique d'immeuble sous conditions. Teresa Lombardo peut orienter ses clients vers les dispositifs adaptés à leur situation lors de la première consultation.

L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est un fonctionnaire de l'État chargé de la protection du patrimoine architectural et paysager dans les périmètres de protection des Monuments Historiques (rayon de 500 m autour de chaque monument classé ou inscrit) et dans les secteurs sauvegardés (comme le Marais à Paris). Son avis est obligatoire pour tous les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bien dans ces zones — remplacement de fenêtres, ravalement de façade, pose de climatisation visible. L'avis de l'ABF peut être favorable, favorable sous réserves (matériaux à modifier, couleur à revoir), ou défavorable. Un dossier bien constitué par un architecte DPLG habitué à ces procédures obtient statistiquement beaucoup plus souvent un avis favorable au premier dépôt.